Isolation et humidité dans les maisons mitoyennes du sud de Bordeaux

Échoppes accolées, maisons de ville mitoyennes, immeubles anciens en R+2 : le sud de Bordeaux et la Barrière de Bègles concentrent un bâti dense, ancien, et structurellement humide. Voici ce qu'il faut comprendre — et surtout dans quel ordre traiter — avant d'investir un euro en isolation.

Pourquoi ces maisons sont sensibles à l'humidité

• Pas de coupure de capillarité à la base des murs : l'humidité du sol remonte dans les murs porteurs.
• Pierre calcaire poreuse qui absorbe l'eau de pluie côté façade rue.
• Dalles béton récentes coulées sur sol nu, créant un effet "couvercle" et déplaçant l'humidité dans les murs.
• Murs mitoyens jamais isolés, jouant le rôle de pont thermique permanent.
• VMC absente ou hors service, condensation chronique en hiver.

L'erreur classique : isoler avant de traiter l'humidité

C'est la plus coûteuse. Poser un isolant (laine de roche, polystyrène, doublage placo) sur un mur humide revient à enfermer l'eau dans la paroi. Résultat : moisissures, décollements, odeur, et un chantier à refaire 3 ans plus tard.

L'ordre correct est toujours :

1. Diagnostic humidité (sondage capillaire, hygrométrie, recherche de fuites)
2. Traitement (drainage, injection résine, cuvelage selon le cas)
3. Séchage des murs (3 à 6 mois selon épaisseur)
4. Pose de l'isolation, en privilégiant des matériaux perspirants

Quels traitements selon le problème

• Remontées capillaires : injection de résine hydrofuge dans le mur (60 à 120 €/ml).
• Infiltration latérale (façade) : enduit hydrofuge, voire drainage périphérique (8 000 à 20 000 €).
• Condensation : VMC simple flux hygro B ou double flux selon le bien (2 500 à 7 000 €).
• Mur mitoyen humide : enduit de cuvelage côté intérieur + lame d'air avant isolation.

Quelle isolation pour ces typologies ?

Sur un bâti ancien mitoyen, je recommande presque toujours :

• Murs intérieurs : doublage en fibre de bois ou liège (perspirant) plutôt que polystyrène.
• Combles : laine de bois ou ouate de cellulose, R ≥ 7.
• Sol : isolation sous chape uniquement si l'humidité a été traitée en amont.
• Mur mitoyen froid : 6 à 8 cm de fibre de bois suffisent pour casser le pont thermique.

Budget moyen pour une échoppe ou maison 1930 de 80–100 m²

• Diagnostic humidité complet : 600 à 1 200 €
• Traitement humidité (remontées + façade) : 6 000 à 15 000 €
• Isolation murs + combles + VMC : 18 000 à 28 000 €
• Total cohérent : 25 000 à 45 000 €