Loi logement 2026 : vers un assouplissement pour les passoires thermiques ? Ce que les bailleurs bordelais doivent anticiper

Si vous êtes propriétaire bailleur à Bordeaux, vous avez probablement suivi de loin les annonces de l'été : un projet de loi logement pourrait assouplir le calendrier d'interdiction de location des passoires thermiques. Avant de reporter vos travaux, une précision essentielle : ce texte n'est pas encore adopté. Les règles actuelles s'appliquent toujours, et elles sont contraignantes.

Voici ce que dit exactement le calendrier en vigueur, ce que prévoit le projet de loi, et surtout ce qu'un bailleur bordelais a intérêt à préparer dès maintenant sur une échoppe ou un appartement ancien.

Ce qui est déjà en vigueur aujourd'hui

Les logements G sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2025

La loi Climat et Résilience a fixé un calendrier progressif de sortie des passoires thermiques du marché locatif. Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G au DPE ne peut plus être proposé à la location en tant que nouveau bail. Les classes suivantes sont programmées : les logements F en 2028, puis les logements E en 2034.

Un DPE recalculé au 1er janvier 2026

Autre élément qui change la donne, et qui concerne particulièrement le parc bordelais chauffé à l'électricité : la révision du coefficient de conversion de l'électricité dans le calcul du DPE, entrée en vigueur au 1er janvier 2026. Environ 850 000 logements sont ainsi sortis du statut de passoire thermique sans qu'aucun travaux n'ait été réalisé.

Conséquence pratique : si votre DPE datait d'avant 2026 et que le logement est chauffé à l'électricité, il vaut la peine de le faire recalculer avant d'engager quoi que ce soit. Nous détaillons ce point dans notre article Nouveau DPE 2026 : votre logement bordelais n'est peut-être plus une passoire thermique.

Ce que prévoit le projet de loi logement 2026

Où en est le texte

Le projet de loi logement a été présenté en Conseil des ministres le 24 juin 2026 par le gouvernement Lecornu. Il a été adopté par le Sénat en première lecture le 8 juillet 2026, puis transmis à l'Assemblée nationale, qui doit l'examiner à la rentrée.

Le mécanisme envisagé

Dans sa version issue du Sénat, le texte permettrait de remettre en location un logement classé F ou G à condition que le bailleur s'engage à réaliser des travaux de rénovation énergétique permettant d'atteindre au moins la classe E. Les délais évoqués sont de trois ans pour une maison individuelle et de cinq ans en copropriété.

Pourquoi il ne faut pas construire sa stratégie dessus

Trois raisons de rester prudent :

• Le texte n'est pas adopté : il peut être modifié, amendé, voire abandonné lors de l'examen à l'Assemblée nationale.
• Ce n'est pas une dispense de travaux : dans la logique du texte, l'engagement de travaux reste la contrepartie de la relocation. On déplace l'échéance, on ne l'annule pas.
• Le marché ne vous attend pas : un logement mal classé se loue moins bien, moins cher et attire moins de candidats sérieux, indépendamment de la réglementation.

Le cas particulier du parc locatif bordelais

Les échoppes et maisons de ville

Une part importante du locatif bordelais repose sur des échoppes et des maisons 1900-1930 divisées ou louées en entier. Leurs faiblesses énergétiques sont récurrentes : murs pierre ou moellons non isolés, plancher bois sur vide sanitaire, combles peu ou pas traités, menuiseries anciennes, chauffage électrique direct. Ce sont exactement les configurations qui plafonnent en F ou G.

Les appartements anciens en copropriété

En appartement, la marge de manœuvre individuelle est plus étroite : l'isolation par l'extérieur et le remplacement d'un chauffage collectif relèvent de la copropriété. Un bailleur peut malgré tout agir sur les menuiseries, la ventilation, l'isolation des murs donnant sur l'extérieur par l'intérieur et l'émetteur de chauffage. Le délai de cinq ans évoqué dans le projet de loi pour les copropriétés reflète justement cette lenteur collective.

Quels travaux prioriser dès maintenant

1. Vérifier l'état réel du bâti avant de parler énergie

Sur un logement bordelais ancien, l'humidité passe avant l'isolation. Isoler un mur qui remonte l'humidité par capillarité, c'est créer un problème de condensation et dégrader durablement le mur. Diagnostic humidité, ventilation, puis isolation : l'ordre compte.

2. L'enveloppe avant le chauffage

Combles, plancher bas, murs, menuiseries : c'est ce qui fait basculer une étiquette. Remplacer un système de chauffage sur un logement non isolé conduit à surdimensionner l'équipement, à payer plus cher et à obtenir un gain énergétique décevant.

3. Le chauffage et l'eau chaude ensuite

Une fois l'enveloppe traitée, le changement de système devient pertinent, mieux dimensionné et souvent moins coûteux. C'est aussi à ce stade que les aides à la rénovation d'ampleur prennent tout leur sens.

4. Traiter le confort d'été

Un logement locatif surchauffé en juillet se relouera mal, même bien classé. Protections solaires extérieures, ventilation nocturne, traitement de la toiture : ces postes sont détaillés dans notre article sur le confort d'été dans une échoppe bordelaise.

Pourquoi ne pas attendre l'adoption du texte

Un bailleur qui attend se retrouve mécaniquement dans le pire scénario : des artisans saturés au moment où tout le monde se réveille, des prix tendus sur la main-d'œuvre qualifiée, un logement vacant ou loué au rabais pendant la période d'attente, et un dossier d'aides monté dans l'urgence.

À l'inverse, un bailleur qui engage la réflexion maintenant peut étaler les travaux entre deux locations, mobiliser sereinement les dispositifs de financement, et choisir ses entreprises au lieu de prendre celle qui est disponible. Sur le volet financement, notre article sur le cumul MaPrimeRénov', CEE et éco-PTZ donne le cadre.

Comment le courtage en travaux sécurise un projet de bailleur

Un projet locatif n'a pas les mêmes contraintes qu'une résidence principale : les délais conditionnent des mois de loyer, et le budget doit rester cohérent avec la rentabilité. En tant que courtière en travaux à Bordeaux et Bègles, j'interviens en amont pour cadrer le programme de travaux, consulter plusieurs entreprises sur un cahier des charges identique, comparer les devis à périmètre égal, vérifier les assurances et qualifications, puis suivre le chantier jusqu'à la réception. Le service est gratuit pour le propriétaire.

Concrètement, cela évite les deux dérives classiques du locatif : un chiffrage trop optimiste qui explose en cours de route, et un chantier qui s'étire faute de coordination entre corps de métier. Pour approfondir ce point, voir Coordonner plusieurs artisans sur un même chantier.

En résumé

• Les logements G sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2025 ; F en 2028, E en 2034.
• Le projet de loi logement 2026, adopté par le Sénat le 8 juillet 2026, pourrait autoriser la relocation d'un F ou G contre un engagement de travaux pour atteindre la classe E (3 ans en maison, 5 ans en copropriété) — mais il n'est pas adopté.
• Le recalcul du DPE au 1er janvier 2026 a fait sortir environ 850 000 logements du statut de passoire : vérifiez votre étiquette avant tout.
• Priorité aux travaux d'enveloppe, dans le bon ordre, avec un chiffrage solide.